自去年末以來，已有多家頭部民營房企出現(xiàn)問題；但在這些企業(yè)陸續(xù)陷入危機時，我們也應當注意到風險事件背后的“反常性”。在地產(chǎn)行業(yè)整體預期并沒有太大改變的背景下，說明房企們的集中暴雷并不是行業(yè)風險，而是去杠桿大背景下導致的“資金流斷裂”。

因此，目前地產(chǎn)行業(yè)是從過去的“高杠桿高周轉”經(jīng)歷了痛苦的“去杠桿”歷程，未來轉向平穩(wěn)發(fā)展；而那些以融資著稱的房企們，實際上早就在高額融資成本的不健康狀態(tài)下徘徊許久，一旦融資全面收緊，債務危機就此爆發(fā)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的完成，也意味著地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代一去不復返，未來地產(chǎn)行業(yè)將常態(tài)化運轉，甚至逐漸收縮；地產(chǎn)行業(yè)注定是凜冬降至，能夠維持公司正常運轉已是萬幸，行業(yè)的兼并重組大戲也將開場。

而在地產(chǎn)遭遇危機時，原本風險彌漫的城投迎來了新的任務與轉機。在許多民營地產(chǎn)出現(xiàn)危機后，城投作為地方政府的代表，第一時間就成為了地方地產(chǎn)項目的托管單位，甚至也將在未來接過新一輪城鎮(zhèn)化背景下的地產(chǎn)開發(fā)大任。

這不僅是因為地產(chǎn)企業(yè)們已經(jīng)自身難保、無力進行更多的投資開發(fā)；也是因為當前基建投資正在改變“玩法”，已經(jīng)從傳統(tǒng)的基建-土地-房地產(chǎn)開發(fā)分離，走向全流程開發(fā)一體化之路。

這也就意味著，隨著城投逐漸脫離政府投融資平臺的屬性，將更多參與到基建與地產(chǎn)的聯(lián)動開發(fā)中去；既替代了傳統(tǒng)上的中小地產(chǎn)生態(tài)位，也使得城投公司能夠獲得更為確定、穩(wěn)健的經(jīng)營性收入。

并且，城市更新、片區(qū)開發(fā)等新模式、新玩法也將進一步推動這個過程；就像之前環(huán)保行業(yè)經(jīng)歷了“國有化”的風潮后，“房住不炒”背景下的地產(chǎn)開發(fā)也將成為城投公司的新職能，既幫助城投找到轉型后的新業(yè)務，也避免了政府最為頭疼的房價調(diào)控問題。

城投與地方政府的關系歷來是緊密的，因此在2018年開始的地方隱性債務核查中，有一部分城投債務被認定為“地方政府隱性債務”，納入了政府債務管理的范疇。財政系統(tǒng)也多次通過市場化置換等途徑，幫助城投公司進行債務化解，避免因經(jīng)濟下行與融資壓力造成的城投債務風險。

隨著年底的降臨，多地政府接到通知，允許地方政府申請將一部分存量隱性債務置換為法定形式的地方政府債券，通過“隱性轉顯性”的方式解決地方政府的歷史遺留問題，也通過這個方式來解決部分城投的債務風險。

雖然從目前的情況來看，通過再融資債券置換隱性債務的額度比較有限，但每年均可采用這一方式解決部分債務壓力；并且地方政府開始通過“省統(tǒng)籌”的方式綜合疏導地方債務風險，意味著城投債務仍然有非常強的特殊性，主旋律仍然是“持續(xù)化解”而非“硬著陸”，城投債務的風險仍然在可控范圍內(nèi)。

實際上，城投是否會像地產(chǎn)那樣“一躺了之”，關鍵在于城投未來的預期如何、是否還有重要作用；從過去的幾輪政策變化來看，這確實是非常重要的核心與焦點。

但這一趨勢在最近兩年有了很大改變；在提出“國內(nèi)外經(jīng)濟雙循環(huán)”、共同富裕的背景下，城投作為政府的市場化平臺，將仍然是地方政府施政的重要工具。

尤其是近年的鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化、雙碳以及公共服務，城投的重要功能可以說只是“剛剛開始”，距離完成共同富裕還非常遙遠。從今年教育與養(yǎng)老托幼的巨大政策變化來看，就能明白這一點。

當城投再次接過重任，債務化解似乎也將不再那么困難；在宏觀政策的變化之下，地產(chǎn)末路時，正是城投新的春天。